Der Immobilien Brief,

Nr. 20, 32. KW, 07.08.2006, Seite 3

HGA Capital

Verkauf mit Gewinn

Eine Wertsteigerung von mehr als 24 Prozent innerhalb von zweieinhalb Jahren erzielte der Hamburger Initiator HGA Capital mit dem Verkauf von zwei Apartmentanlagen in Maryland und Florida. Ursprünglich war der Verkauf des Fonds „USA V“ erst für das Jahr 2014 vorgesehen. Je nach Beitrittsdatum ergibt sich für

die Anleger eine Vorsteuerrendite zwischen 16 und 22 Prozent. Weitere Fonds dieser Machart sind geplant.

Objekte: Anleger des „Pluswertfonds 139“ finanzieren ein SB-Warenhaus in Olpe und einen Großmarkt in Neuwied, beides Regionen mit überdurchschnittlich hoher Kaufkraft. Die Gebäude stammen aus den 70er Jahren und befinden sich in entsprechendem Zustand. Mieter sind die Kaufland Stiftung und die Großhandelsgesellschaft Fegro. Die Verträge laufen in Olpe bis Mitte 2026 und in Neuwied bis Ende 2019. Inklusive aller Nebenkosten zahlen Zeichner des Fonds einen Einkaufsfaktor von rund 14 Jahresmieten für die beiden Objekte. Das ist nicht gerade wenig für 30 Jahre alte Supermärkte. Die besondere Nachfrage nach solchen Immobilien mit erhöhtem Wettbewerbsvorteil und langer Einnahmesicherheit rechtfertigt den Preis jedoch. Minuspunkte gibt es für die magere Instandhaltungsrücklage. Angesichts der vergleichsweise alten Gebäude erscheinen 3,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr für spätere Renovierungen und Ausbauten etwas optimistisch.

Finanzierung: Der Initiator sammelt insgesamt knapp 8,9 Millionen Euro Eigenkapital ein. Weitere 11,5 Millionen Euro stellen Banken als Darlehen zur Verfügung, wobei mehr als ein Drittel der Kredite in zinsgünstigen Schweizer Franken aufgenommen werden. Anleger müssen sich jedoch darüber im Klaren sein, dass sie sich den Zinsvorteil mit einer Währungsspekulation erkaufen. Steigt der Franken höher als kalkuliert, gerät die Prognose ins Wanken. Die anfängliche Tilgung der Kredite beträgt im Schnitt gut 1,1 Prozent. Zinsen sind zehn Jahre lang festgeschrieben. Bei der Anschlussfinanzierung der Euro-Darlehen rechnet Hahn mit 6,5 Prozent – ein durchaus realistischer Wert.

Rentabilität: Anleger bekommen ab 2007 jährliche Ausschüttungen in Höhe von durchgehend 6,5 Prozent. Bei einem im Jahr 2024 geplanten Verkauf prognostiziert der Initiator einen Erlös in Höhe von 13 Jahresmieten, was einen Anteilswert von 152 Prozent des eingesetzten Kapitals ergibt. Vor Steuern errechnet sich daraus eine Effektivverzinsung von knapp sieben Prozent. Nach Steuern bleiben 6,1 Prozent übrig.

 

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